Årets största etablering blir tillbygget av Rustas centrallager på Malmölandet i Norrköping. När utbyggnaden är klar blir lagret 117 000 kvm och Sveriges tredje största lager efter Jula i Skara och Coops Bro-lager. Foto NRP
Omkring 540 000 kvm logistikfastigheter planeras stå färdiga under 2018.
– Tillkommer något projekt blir det ett historiskt rekordår, säger Peter Wiman, analyschef på Savills Sverige.
Den höga byggtakten för logistikfastigheter håller i sig. Hittills planeras 26 nya logistikfastigheter på över 10 000 kvm stå färdiga under 2018, med en sammanlagd yta på drygt 538 000 kvm. Det visar en sammanställning som Intelligent Logistik gjort med hjälp av statistik från fastighetsrådgivaren Savills. Blir det fler byggbeslut med snabb byggtid så kan 2018 bli ett rekordår för logistikbyggen i Sverige.
– Det tidigare rekordet för logistikbyggen enligt vår statistik var 2009, då det byggdes 558 000 kvm logistikytor över 10 000 kvm. Det är små skillnader som avgör, men det är helt klart ett starkt år 2018, säger Peter Wiman.
Enligt honom finns den starkaste efterfrågan på logistik just nu i Stockholmsregionen – och det särskilt på mindre fastigheter i storleken 5 000-10 000 kvm.
– I min värld är den stora bristvaran stadsnära logistik i Stockholm. Många bolag har behov av just mindre anläggningar nära stan. Trycket är jättehögt, men det är stor brist på mark och många citynära områden har eller kommer konverteras till bostadsområden.
Enligt fastighetsbranschen är kranskommunerna runt Stockholm generellt ointresserade av logistiketableringar. Och den industrimark som Stockholms stad avsatt i Larsboda, öster om Farsta för att ersätta Slakthusområdet har krympts från ursprungliga 50 000 till 29 000 kvm.
– Allting blir sekundärt efter bostadsutvecklingen, man ser logistik som störande. Frågan är var stadslogistiken ska ta vägen? Jag tycker att både kommunerna och staden resonerar ganska dåligt här, stadens försörjning kommer att bli lidande, säger Peter Wiman.
Ökad automation och kortare hyrestider
Peter Wiman tycker att fler borde satsa på att bygga mindre anläggningar på spekulation. Foto Savills
Andra trender han ser är att hyrestiderna går ner och att allt fler väljer att automatisera.
– Standardhyrestider på 10-15 år blir allt ovanligare, nu är man snarare nere på 7-10 år för nya kontrakt. Automationsgraden stiger också snabbt i svenska lager, plocket behöver effektiviseras och omlastningstiden kortas för att klara snabbare leveranser.
En annan relativt ny trend är att logistikbyggare väljer att etablera sig där det finns tillgång till bra, trogen arbetskraft.
– Arbetskraft är en växande bristvara. Vissa aktörer väljer medvetet mindre orter, som t ex DSV som valde att placera sitt nya lager i Landskrona, mycket utifrån arbetskraftstillgång och självklart markpriset.
I större städer blir det allt viktigare att lagret ligger nära kollektivtrafik, gärna spårbunden.
– Vi måste planera för att särskilt yngre människor kommer att sakna tillgång till bil i städerna i framtiden. Samtidigt blir de lägen som har pendeltåg eller tunnelbana attraktiva för bostadsbyggande, så logistiken konkurreras troligtvis ut.
Många spekulationsbyggen
Andelen logistikfastigheter som byggs på spekulation, alltså utan att en hyresgäst kontrakterats vid byggstart, blir också vanligare.
– I Stockholm och Göteborg byggs väldigt mycket på spekulation, det mesta hyrs ut snabbt och de som bygger verkar inte särskilt oroliga.
Ofta är det större logistikanläggningar som byggs på spekulation.
– Men ju större anläggningen är desto viktigare är det för kunden att kunna styra utformningen, vi har sett flera exempel på att anläggningar som varit 25 000 kvm och mer har tagit väldigt lång tid att få uthyrda, trots att de ligger i bra lägen.
Peter Wiman tycker att fler borde satsa på att bygga mindre anläggningar på spekulation.
– Det byggs en del men det borde byggas mer. Behovet är stort, inte minst från lättindustri och e-handelskunder.
Norrköping får årets största etablering när NRP och Wilfast bygger ut Rustas centrallager med 46 000 kvm. Efter utbyggnaden blir Rustalagret 117 000 kvm stort och därmed Sveriges tredje största lager efter Julas jättelager i Skara (153 500 kvm) och Coops lager i Bro (143 000 kvm). Rusta sålde fastigheten till norskägda NRP i oktober 2017.
Hög omsättning 2017
2017 var ett mycket starkt transaktionsår för logistikfastigheter, sammanlagt omsatte renodlad logistik 12,2 miljarder kronor. Det är näst högsta noteringen efter 2015, då segmentet omsatte 12,7 miljarder. Det långsiktiga snittet för transaktioner inom logistik ligger på 7,5 miljarder.
– Det är väldigt många som vill köpa logistikfastigheter, särskilt moderna fastigheter med långa hyreskontrakt.
Även direktavkastningskraven har legat lågt för de fastigheter som sålts.
– Konkurrensen är stenhårt om de objekt som säljs. För de bästa logistikobjekten har direktavkastningskraven legat mellan fem och sex procent.
Logistik- och handelsfastigheter har högst andel utländska investerare av alla fastighetssegment.
– Det finns ett stort internationellt intresse, särskilt från norska investerare. Lager är något man känner igen, vilket känns tryggt. Däremot är utländska aktörer mer petiga med tekniska specifikationer som takhöjd, energiförbrukning och bärighet i golv.
Standarden för bärighet i Europa ligger på omkring 5 ton/kvm, men i Sverige byggs logistikfastigheter ofta med 2-3 tons bärighet.
– Bygger man på spekulation eller för att sälja är det extra viktigt med tekniska specifikationer.
Stor markbrist
Det stora intresset för logistikfastigheter från investerare gör också att det blivit brist på mark många ställen. I norra Stockholm, t ex Sigtuna och Upplands Bro är det i princip slut på mark. Linda Persson, ansvarig för Industri & Logistik på Savills, tror därför på en starkare utveckling för lägen lite längre ut.
– Det är många som vill investera men det är svårt att få tag i mark. Jag tror att lägen som t ex Eskilstuna, där det finns stora tomter och byggklar mark kommer att gå riktigt starkt de närmaste åren.
Även Peter Wiman tror på liknande lösningar, även söder om stan.
– I Nyköping, Nykvarn och Södertälje är markpriserna lite lägre och du kan fortfarande ta dig in med leveranser till Stockholm på en timme.
Text Hilda Hultén
Artikel ur Intelligent Logistik nummer 1 2018
Logistikfastigheter med en yta över 10 000 kvm som väntas färdigställas under 2018. Statistik: Savills/Intelligent Logistik
FAKTA: 25 miljoner kvadratmeter logistikytor i Sverige
Att uppskatta hur stort Sveriges totala bestånd av logistikytor är svårt. Logistikfastigheter har ingen egen standardkod och i de data som finns
anges sällan storleken på byggnaden, utan bara tomtstorlek.
– Dessutom är den här branschen dålig på att marknadsföra sina projekt i pressmeddelanden, säger Peter Wiman.
Logistikverksamhet är ett brett segment med allt från terminaler till plocklager och industrilogistik. Logistikverksamhet kan också bedrivas i lokaler som tidigare innehållit annan
verksamhet, som före detta fabriker och produktionslokaler. Savills har dock gjort ett ambitiöst försök att sammanställa beståndet och uppskattar att det finns omkring 25 miljoner
kvadratmeter lager- och logistikytor i landet.
– Vi har gått igenom fastighetsregister och tittat på flygfoton och försökt kartlägga de fastigheter som finns. Det är en grov uppskattning men beståndet borde ligga däromkring.
