Logistikfastigheter: Portföljtemat fortsätter

Logistikfastigheter: Portföljtemat fortsätter

Hampus Otterhäll. Foto CBRE

Intresset är fortsatt stort för att investera i svensk logistik.

– Det tydliga temat med logistikfastigheter som säljs i portföljer kommer att fortsätta, och jag tror på en stabilisering av yielderna på den låga nivå vi sett under 2019 för modern primelogistik, säger Hampus Otterhäll på CBRE.

Artikel ur Intelligent Logistik nummer 1 2020. Klicka här för att prenumerera

Intresset för att investera i logistikfastigheter fortsätter att vara stort på marknaden – inte minst från de utländska spelarna.

– Det är en fortsatt stark marknad, vi känner redan till ett antal större affärer som är på gång med svensk logistik. De svenska fastighetsutvecklarna som satsat på logistik har ridit på den här vågen, och många passar på att sälja sina bestånd, säger Hampus Otterhäll på fastighetsrådgivaren CBRE.

Internationella storspelare som Prologis och Blackstone har en offensiv strategi för Norden och varit stora nettoköpare det senaste året. Det utländska kapitalet som nu strömmar in i Sveriges logistikmarknad har gjort att direktavkastningskraven (yielderna) sjunkit till omkring 4,5 procent för moderna logistikfastigheter.

– De ser ut att stabiliseras på de här låga nivåerna, för vi sett nu, den närmaste framtiden.

Prisökningen på primelogistik gör det svårt för svenska aktörer att konkurrera.

Att utveckla logistik har däremot blivit en riktig kassako, vilket ökat konkurrensen och sänkt byggpriserna.

– Det är många nya aktörer som satsar på att utveckla logistik, marknaden har växt från en 3-4 dominerande aktörer för några år sedan, till att nu ha betydligt fler aktörer, där många kan bygga billigt.

Det “asiatiska temat” på transaktionsmarknaden kommer fortsätta.

Stabila hyror

Enligt CBREs senaste marknadsrapport från Q4 2019 så fortsätter direktavkastningskraven att sjunka, samtidigt som hyrorna för modern logistik ligger på en stabil nivå. För en 20 000 kvm stor logistikfastighet med ett tioårskontrakt är snitthyran omkring 750 kr/kvm, enligt rapporten.

– Priserna på modern prime-logistik har gått upp till följd av lägre avkastningskrav, med stabila hyresnivåer.

För äldre logistik kan man däremot se att hyrorna går upp något.

– Det är ofta TPL-aktörer som sätter sig i äldre fastigheter, och de är villiga att betala extra för kortare hyreskontrakt; på kanske 3–5 år.

När det gäller tillväxt så har efterfrågan från hyresgäster mötts av tillgången på mark i de etablerade logistiklägena.

– I Stockholm och Göteborg är marktillgången begränsad, men i övriga lägen är marktillgången god, så totalt så växter stocken i takt med efterfrågan. I stort sett all tillkommande logistikyta har absorberats av marknaden de senaste åren, så i etablerade lägen ligger vakansgraden stabilt på omkring 2 procent.

 

Stadiums lager i Norrköping ägs numera av Sydkoreanska investerare genom GLL Real Estate. Foto Stadium

Asiatiska temat fortsätter

Den asiatiska investeringsvågen i Europa startade för 2–3 år sedan, med kinesiska CICs köp av Logicor från Blackstone för 13 miljarder euro, och intresset ser inte ut att avta. Inte minst har sydkoreanska investerare shoppat i Europa, och i december blev den första affären i Sverige klar när Bråviken Logistik sålde samtliga fastigheter till GLL Real Estate, på uppdrag av sydkoreanska investerare, för 1,8 miljarder SEK, med CBRE som rådgivare. I köpet ingick tre fastigheter som Pareto-förvaltade Bråviken förvärvade våren 2017 av Invesco; Stadiums centrallager i Norrköping på ca 49 000 kvm, Aditros ena TPL-lager i Jönköping på 45 000 kvm och Ebersprächers tillverkningsenhet i Arnö utanför Norrköping på 44 900 kvm, där kommunen står på hyreskontraktet.

– Sydkoreanskt kapital investerar aggressivt i europeisk logistik, det är bara en tidsfråga innan nästa transaktion blir klar även här i Sverige. Det asiatiska temat kommer fortsätta.

 

Topp 3 logistiklägen

Intelligent Logistik rankar varje år Sveriges bästa logistiklägen, som en guide för företag som ska etablera centrallager.  Men fastighetsbranschen – som äger och bygger – har en lite annan syn på vad som är ett “läge”.

– Det är en jättebra lista, men vi ser ju logistiklägena ur en lite annan synvinkel. God tillgång till etableringsbar mark ser ju investerare som en nackdel, eftersom risken att förlora en hyresgäst blir större.

För Hampus Otterhäll finns det några tydliga topplägen när det gäller att investera i logistik, där Stockholm och Göteborg särskiljer sig som egna marknader.

– Stockholm och Göteborg har en delad förstaplats, Stockholm för att det är där slutkunden finns, och Göteborg på grund av de stora import- och exportflödena.

Torsvik i Jönköping pekar Hampus Otterhäll ut som Sveriges tredje bästa logistikläge ur investerarsynpunkt, efter ledarna Stockholm och Göteborg. Foto Logpoint

På tredje plats sätter han Torsvik i Jönköping.

– Det finns en anledning till att Torsvik etablerades där det ligger, det är den naturliga anhalten för gods både söderifrån och från Göteborg, och alla de stora speditörerna har paketterminaler här. Vi gjorde en transaktion i Torsvik i december, ett gammalt hus med stor andel kontor och allt annat än en modern logistikfastighet, där yielden ändå var cirka 5,5 procent. Köparen ville helt enkelt in i det läget.

Av Hilda Hultén


Läs mer