– Ett citynära läge trumfar allt, då spelar det ingen roll hur fastigheten ser ut, menar Dirk Sosef, forskningschef för Europa på Prologis.
Men kanske ännu viktigare än läget idag är arbetskraftstillgången.
– Att kunna hitta och behålla personal är helt kritiskt, vi har haft kunder som fått tacka nej till en perfekt fastighet för att de inte kunnat få fatt i arbetskraft.
Artikel ur Intelligent Logistik nummer 1 2020. För att prenumerera, klicka här
– Kunderna väljer ett citynära läge framför en modern fastighet, utformning och pris trumfas helt av läge idag, menar Dirk Sosef. Foto Prologis
Kompetens är en av flera faktorer som styr vart lager hamnar i Sverige, men i Europa har det blivit helt kritisk fråga för logistiketableringar. Det säger Prologis europeiska forskningschef Dirk Sosef, i ett samtal med Intelligent Logistik om utvecklingen på den europeiska logistikfastighetsmarknaden
– Vi kan ha perfekta anläggningar i fantastiska lägen, men som kunder tvingas välja bort för att de inte hittar folk.
Inte minst på logistiktunga marknader som Nederländerna, Tyskland, Frankrike och Tjeckien har personalfrågan blivit alltmer akut. Framförallt handlar det om att behålla folk; personalomsättningen är hög, och företagen slåss om kompetensen.
– Det gäller i stort sett i hela Europa. Även i länder som Spanien, där det varit gott om arbetskraft, börjar man prata om svårigheter att rekrytera.
Att lagren digitaliseras och automatiseras påverkar också vilken typ av kompetens som behövs.
– För 15 år sedan var det typiska lagerjobbet ett manuellt, fysiskt arbete. Men att hitta den typen av arbetskraft är inte det kritiska idag. Det är att hitta systemtekniker, IT-specialister och ingenjörer.
Att logistiksektorn alltmer börjar konkurrera med kontor om arbetskraften, tycker han är spännande.
– Det skapar en väldigt intressant dynamik på arbetsmarknaden framöver.
Även i länder som Spanien, där det varit gott om arbetskraft, börjar man prata om svårigheter att rekrytera.
Arbetsmiljön ökar i betydelse, Pantos lager i Tilburg, Nederländerna är certifierat med Well Building. Foto Prologis
Satsar på arbetsmiljö
För att locka rätt arbetskraft så faller en stor del av ansvaret på fastighetsutvecklarna, menar Dirk Sosef.
– Vi måste skapa attraktiva arbetsplatser, både ur arbetsmiljö- och hållbarhetssynpunkt. Utformningen av lager har blivit oerhört mycket viktigare.
Ett exempel på det är Prologis fastighet för kunden Pantos i Tilburg, Nederländerna. Den 25 800 kvm stora fastigheten blev klar 2018, och 2019 certifierades den med Well Building av International WELL Building Institute, IWBI.
– Det är den första logistikfastigheten som certifierats med Well Building, som är en vanlig certifiering inom kontorssektorn.
Certifieringen handlar om att skapa en bra och trivsam arbetsmiljö, med naturligt ljusinsläpp, bra luftkvalitet, inslag av växter och tillgång till dricksvatten på nära håll i hela fastigheten, även på lagergolvet.
– Vi har också en cykelpool för de anställda, så att de smidigt ska kunna ta sig till och från jobbet med kollektivtrafik, säger Dirk Sosef, som menar att det är ett område där det kommer hända mycket, och där skalan är nyckeln.
– I Storbritannien kör vi t ex skyttelbussar till ett av våra lagerområden. Men att skapa kollektiva färdsystem går bara i större logistikparker och i urbana områden där folk i mindre utsträckning kör egen bil. Det funkar inte till ett enskilt lager.
Trenden går samtidigt mot mer klimatsmarta lager. I maj 2019 invigde Prologis ett 100 000 kvm stort lager i Muggensturm, Tyskland för kunden Lóreals räkning – som drivs av sol- och vindkraft, och har 30 000 kvm grönområden på taket som ska fungera som parningsplats för fåglar.
– Lóreals lager är helt koldioxidneutralt. Vi kommer att se massor av ny, smart teknik och mer inslag av växtlighet och hållbar arkitektur och mer fokus även på utemiljön för att skapa klimatsmarta lager som också är bra arbetsplatser.
Lóreals koldioxidneutrala lager i Muggensturm, Tyskland drivs av sol- och vindkraft och har 30 000 kvm parningsplats för fåglar på taket. Foto Prologis
|
Prologis i siffror
|
Megalager och flervåningslager undantag
Storleken på lager har ökat, idag byggs det lager som är långt över 100 000 kvm. Men enligt Dirk Sosef är dessa XXL-lager inte “framtiden”.
– Det finns en gräns för hur stora lager kan bli och fortfarande fungera effektivt. Den stora bulken av lagerfastigheter kommer även fortsättningsvis vara i standardstorlek – omkring 20 000–50 000 kvm.
Trenden att bygga lager i flera våningar tror han också kommer fortsätta vara begränsad.
– Att bygga i flera våningar är betydligt dyrare, det kommer att vara aktuellt på en handfull marknader i Europa; Paris, London, München, Barcelona och kanske Milano. Men på övriga marknader kommer flervåningslager vara undantag.
Det finns en gräns för hur stora lager kan bli och fortfarande fungera effektivt
Läget trumfar allt
När det gäller placering av lager blir läget bara viktigare och viktigare. Att kostnaden för lagerhyran är en så liten del av den totala logistikkostnaden – enligt Dirk Sosef bara omkring 5 procent – gör att hyresnivån får mindre betydelse och att läget övertrumfar allt annat.
– De ökade hyror som ett stadsnära läge innebär, tjänar man in på lägre transportkostnader och ökad effektivitet. Kunderna väljer ett citynära läge framför en modern fastighet, utformning och pris trumfas helt av läge idag. Har du en gammal fastighet nära en stor konsumtionsmarknad så kommer det alltid finnas kunder.
Prologis äldsta fastighet ligger i New York och byggdes på 1960-talet.
– Den är närmare 60 år gammal och ser ärligt talat inte mycket ut för världen jämfört med moderna lager. Men den är ändå oerhört populär – eftersom den ligger nära Manhattan.
Forsatt Sverigefokus
Prologis är världens största logistikfastighetsbolag och har, efter storförvärvet av Liberty Propertys logistikportfölj som slutfördes i januari, ca 84 miljoner kvm ytor i 19 länder, varav merparten i USA. I Europa har Prologis 18 miljoner kvm ytor i 13 länder, bland dem Sverige, där man kört en aggressiv tillväxtstrategi de senaste åren. Våren 2019 köpte man bland annat en logistikportfölj med 300 000 kvm logistikytor av Bockasjö, vilket gav en efterlängtad skjuts in på den svårpentetrerade Stockholmsmarknaden. Efter förvärvet har Prologis ca 800 000 kvm logistikytor i Sverige. Just nu bygger Prologis ett 10 000 kvm stort lager på spekulation i Rosersberg, som ska stå klart i början av 2020, och även ett nytt lager på 7 500 kvm på spekulation kvm i Arlandastad, som ska färdigställas i slutet av 2020.
– Vi gillar Sverige och kommer att fortsätta investera där.
Av Hilda Hultén
