För tre veckor sedan skrev Veronica Fredriksson en krönika om de höga förväntningarna på logistikfastighetsmarknaden. Nu är det i princip tvärstopp för transaktioner. “Det är en ohållbar situation just nu, men lager och logistik är nog ändå ett av de fastighetssegment som kommer klara sig bäst genom det här” menar hon.
I början av året var optimismen stor inom logistikfastighetssegmentet. Ända fram till början av mars så var det fortsatt högtryck efter fjolårets rekordår, med en transaktionsvolym på totalt 32 miljarder SEK under helåret 2019 enligt en rapport från Savills.
Enligt Colliers siffror utgjorde transaktionsvolymen för logistikfastigheter 11 procent av den totala investeringsvolymen i Sverige om 240 miljarder kronor under 2019, en fördubbling jämfört med 2018.
I början av mars skrev Veronica Fredriksson på Colliers kapitalmarknadsteam en krönika på Fastighetsnytts sajt om yield-läget för logistikfastigheter framåt, där hon förutspådde fortsatt sjunkande yielder, åtminstone ett tag till. Då såg marknaden väldigt ljus ut. Men i mitten av mars slog Coronaviruset till med full kraft, och sedan dess har lägesbilden gått från klart positiv till minst sagt grumlig.
– Just nu ser vi att i princip alla transaktioner skjuts upp. Det är inte en hållbar situation vi har nu, det är totalstopp, säger Veronica Fredriksson.
Läget oroar många, och oron och osäkerheten gör att det blir svårt att få till affärer den närmaste tiden.
– Det är jättetufft just nu, men om man ser till fastighetsmarknaden i stort så är lager och logistik det segment, förutom bostäder och samhällsfastigheter, som troligen kommer att klara sig bäst ur det här. På transaktionssidan upplever vi att det fortfarande finns en stor vilja att göra affärer, räntemiljön är ju alltjämt låg och det finns mycket kapital att investera, det som bromsar är den ekonomiska osäkerheten.
Lager och logistik är det segment, förutom bostäder och samhällsfastigheter, som troligen kommer att klara sig bäst ur det här.
E-handeln väger upp
Även om många hyresgäster inom industrin och handeln kämpar, så går det bättre än vanligt för andra, vilket kan väga upp till viss del, menar Veronica Fredriksson.
– För många aktörer inom e-handel går det extremt bra just nu, som livsmedel och läkemedel, och även den fysiska livsmedelshandeln. Den här krisen har tvingat många människor in i nya köpbeteenden vilket vi exempelvis ser på ökningen av handel av medicin och livsmedel online. Detta köpbeteende tror jag till stor del kommer förändras permanent, så det här kan nog gynna e-handeln och därmed driva behovet av logistikfastigheter framåt.
En påverkan krisen kan få är att hyresgästerna får större betydelse för prissättningen på logistikfastigheter framöver.
– Jag tror att investerarna kommer göra en mer gedigen hyresgästanalys för att förutspå risker framåt. Bra, stabila hyresgäster kommer nog att bli en viktigare del av värderingen och kunna driva priserna mer än de gjort hittills.
Investerarna kommer göra en mer gedigen hyresgästanalys för att förutspå risker framåt.
Förändrade arbetsmönster
Att många nu förändrar sina arbetsmönster påverkar även fastighetsbranschen.
– Hos oss är det många som jobbar hemma just nu, mycket mer än vanligt sker digitalt. Jag gjorde till exempel ett tillträde på en fastighet över telefon för några dagar sedan, det har jag aldrig gjort förut.
Enligt Veronica Fredriksson är har fastighetsbranschen hittills varit ganska traditionell och trög när det gäller digitalisering.
– Vi tvingas till förändringar och att hitta nya lösningar i sådana här tider, som vi gynnas av när krisen lagt sig igen också.
Av Hilda Hultén
