– Äldre fastigheter har trots lägre standard ofta högre hyror, eftersom de ligger nära city, säger Laetitia Dablanc.
Logistikfastigheter koncentreras alltmer kring storstäderna. Men samtidigt flyttar lagren ut från stadskärnan. – Det är två till synes motsägande trender men samtidigt helt logiskt, säger Laetitia Dablanc, gästprofessor i logistik på Handels i Göteborg.
Konsumtionsmarknaden styr alltmer var logistikfastigheter lokaliseras.
– B2C-handeln växer och trenden med växande städer och samma-dag-leveranser gör att logistiken behöver ligga allt närmare de stora konsumentmarknaderna.
Laetitia Dablancs primära forskningsområde är logistikspridning i urbana regioner i hela världen.
– Vi har studerat städer som Paris, Milano, Tokyo, Los Angeles och Berlin både på regionnivå och på stadsnivå. Vi tittar på spridningen av logistikfastigheter i storstadsregioner förändras över tid och vi ser även på logistikfastigheters arkitektur och utformning.
En trend hon ser är ökad automation och – i storstäder där marken är dyr – att man börjar bygga i flera våningar.
25 storstäder analyserade
Hittills har hennes forskarteam byggt upp en databas med 25 fallstudier av spridningsmönster och utveckling av logistikanläggningar i storstäder i världen inom Citylab-projektet. En tredjedel av fallen är från Europa, en tredjedel från USA och resten från övriga världen.
– På regional nivå ser vi en polarisering av logistiken runt så kallade gateways, storstäder med stor konsumtionsmarknad, bra transportinfrastruktur och större motorvägsknutpunkter.
Generellt har logistikanläggningarna de senaste 20 åren flyttat närmare dessa regioncentra – på mindre städers bekostnad.
– I USA koncentreras logistiken kring Los Angeles på San Diegos bekostnad och Atlanta vinner mark mot Savannah. Trenden syns i alla regioner vi studerat.
En orsak är att logistikfastigheter allt oftare ses som kapitalinvesteringar.
– Egenägda lager blir ovanligare och investerare ser risker i att ligga på mindre orter, eftersom det kan bli svårare att hitta nya hyresgäster. Ju närmare stora konsumtionscentra, desto säkrare investering är deras logik.
Allt fler logistikfastigheter byggs också på spekulation, där ingen hyresgäst kontrakterats vid byggstart.
– Den typen av byggen ökar trycket på citynära lägen.
Läget avgör
Samtidigt pågår en motsatt trend på stadsnivå – logistikanläggningarna flyttar allt längre bort från stadskärnan. Lager tenderar att flyttta till städernas ytterområden med bra tillgänglighet till större vägar, stora tillgänliga markytor, rimliga hyror och bra tillgång till arbetskraft.
– Det kan tyckas vara en motsägelse, samtidigt är det logiskt. Alla vill ligga nära centrum, men alla klarar inte storstädernas hyresnivåer, så logistiken trycks ut. I Paris låg lagren i genomsnitt 10 km från Notre Dame för 20 år sedan. Nu ligger de 25 kilometer ifrån.
Faktorer som markpris, tomtstorlekar, infrastruktur, tillgång till arbetskraft och regional samverkan påverkar var logistiken hamnar. Men till syvende och sist är det läget som styr menar Laetitia Dablanc.
– Markpriset påverkar hyresnivån, som är viktig för hyresgästerna och vissa typer av verksamhet är beroende av att ligga nära t ex flygplatser, hamnar eller tåginfrastruktur. Lyon är t ex ett starkt fäste för kemiindustrins logistik, på grund av järnvägsknutpunkten där. Det blir också allt större arbetskraftsbrist inom transport och lager, så tillgång till kollektivtrafik borde vara en starkare faktor än det är idag.
Göteborgs hamnpark en “game changer”.
Göteborg är en av regionerna som Laetitia Dablanc och hennes kollegor studerat.
– Göteborg är den minsta staden vi studerat och ingen riktig storstad jämfört med andra städer i studien. Men min gästprofessur här gav möjligheter att samarbeta med lokala forskarkollegor, göra intervjuer och samla bra dataunderlag.
Studien jämför spridningsmönstret för logistikfastigheter mellan år 2000 och 2014 på stadsnivå och regionalt i hela Västa Götaland.
– Göteborg är en viktig port in till den skandinaviska marknaden. Den regionala trenden är snarlik den för större städer, med en växande koncentration av logistik nära staden.
Utmärkande för Göteborg är att logistiken inte flyttats bort från stadskärnan i samma utsträckning som i andra städer. En förklaring är satsningen i Göteborgs hamn, där stora markytor gjordes tillgängliga för fastighetsinvesterare för ett par år sedan och där tillväxten nu är hög.
– Området är en “game changer” som påverkar hela regionen. Det tydliggör också att Göteborg är en mindre stad, i riktigt stora städer kan ett enda område inte påverka på det viset.
“Dela inte upp Stockholm”
En trend globalt är att logistiken koncentreras alltmer i kluster. I större städer kan 80 lager med vitt skilda brukare ligga i samma park.
– Närhet till andra logistikfastigheter är en växande etableringsfaktor, man ser nyttan i att ligga i inhägnade logistikparker med gemensamma servicefunktioner för bl a bevakning. I Sverige är trenden inte lika tydlig
Hon tycker att listan över Sveriges bästa logistiklägen bygger på flera relevanta kriterier.
– Däremot saknar jag kanske aspekter som hyresnivåer och standarden på fastighetsbeståndet i bedömningen. Sen skulle jag nog inte dela upp Stockholm i två regioner, ur konsumtions- och arbetsmarknadsperspektiv är en stad en region.
Stort intresse
Gästprofessuren vid Göteborgs universitet finansieras av näringslivet, är treårig och pågår året ut. Till vardags delar hon sin tid som forskningsledare vid IFSTTAR-institutet i Paris och har en forskartjänst inom urbana transporter vid University of Southern California, USA.
Logistikfastigheters geografiska spridning är ett rätt outforskat område akademiskt. När Laetitia Dablanc började studera området för 6-8 år sedan var hon ganska ensam på fältet.
– Det fanns nästan ingen data och det var svårt att få forskningsmedel. Nu är det enklare, företag delar gärna med sig av data och vi har starka finansiärer, bl a Volvos forskningsstiftelse VREF. Utmaningen nuförtiden är snarast att hitta duktiga studenter och forskare.
Av Hilda Hultén
Ur Intelligent Logistik nr 1 2018
Göteborg – en lagertät region
I Citylab-projektet har forskarna analyserat spridningsmönstret för logistikfastigheter över tid i 25 storstadsområden i världen. Bland annat har man tittat på antalet lager per miljoner invånare i de olika städerna, där antalet varierar från sex lager per miljon invånare i Tokyo till hela 239 lager per miljon invånare i Västra Götalandsregionen, som alltså ligger i topp i lagertäthet bland de studerade regionerna. Lagertätheten ökar också över tid i 75 procent av de undersökta regionerna. På stadsnivå flyttar logistikfastigheterna ut från det geografiska centret i två tredjedelar av fallen – i snitt ökar avståndet från city med 0,31 km per år.
