Kungen av logistikfastigheter

Kungen av logistikfastigheter

“Tiden får utvisa hur vi gör med korsägandet” säger Klöverns vd Rutger Arnhult. Som huvudägare i börsnoterade Tribona och Corem, med över 1,2 miljoner kvadratmeter logistikytor, är han mäktigast i Sverige inom logistikfastigheter.

Bakom en massiv ekdörr på Bredgränd i Gamla Stan, inte långt från Slottet, har fastighetsbolaget Klövern och dess vd Rutger Arnhult sitt kontor.

Han är idag största ägare i de börsnoterade fastighetsbolagen
Klövern, Tribona och Corem och stor ägare i Sagax.
De tre sista är specialiserade på logistikfastigheter.
Sedan millennieskiftet har han byggt upp en ägarposition som gör att han framstår som något av kungen av logistikfastigheter.
Rutger Arnhult omges av rykten om svårtillgänglighet. De ryktena förefaller betydligt överdrivna. För att vara makthavare är han snarast lättpratad.
När vi joggar upp för trapporna i 1600-talshuset, hinner han meddela två medarbetare att han på förmiddagen säkrat en anvisning för studentbostäder i Kista.
– Och på fredag, berättar han, har vårt köp av Globen City för 3,8 miljarder förhoppningsvis gått igenom.
– Vi tror mycket på nya Söderstaden som en attraktiv arbetsplats med bra kommunikationer. IKEA blir ett bra tillskott.

Lärde sig branschen som analytiker
Rutger Arnhult kom inte in i värmen tack vare ärvda pengar eller fina kontakter.
Den studiebegåvade unge Rutger har arbetarbakgrund från det lilla Skånesamhället Bjärred.
Efter ekonomexamen i Lund började han som finanschef i ett litet fastighetsbolag.
– Jag lärde känna fastighetsbranschen och gjorde några mindre affärer redan på 1980-talet. Men som tur var hade jag inga större engagemang vid finanskrisen i början av 1990-talet.
När fastighetsbranschen då gick ner för räkning, sadlade han om:
– Jag började som fastighetsanalytiker 1993, först på Alfred Berg, sedan på Öhman Fondkommission och sist på Handelsbanken Capital Markets fram till år 2000.
Det var ingen tillfällighet att han då började intressera sig för just logistikfastigheter som investeringsobjekt:
– Som analytiker fick jag en insikt om fastighetsbranschens olika segment. Bostäder var lågavkastande, med tunna kassaflöden, Industri- och logistikfastigheter gav bättre kassaflöden. Kommersiella kunder gav också volymfördelar i förvaltningen.

Fortsatte med logistikfastigheter
De första förvärven gjorde han via det egna bolag M2-gruppen, med början efter millennieskiftet. Det handlade om två större logistikfastigheter – i Arlanda och Västberga.
Idag är de två av börsnoterade Corems logistikfastighetsbestånd på ca 130 fastigheter med ca 600 000 kvm logistikytor.
2011 lämnade han vd-posten i Corem för motsvarande post i det bostads- och kontorsinriktade Klövern.
Rutger Arnhult är Klöverns tredje största aktieägare, med ca 10 % av stamaktierna. Han är fortfarande största ägare och styrelseordförande i Corem Property Group – som med 20 % är Klöverns största ägare.

Logistikläget viktigt
De senaste två åren har svenska logistikfastigheter avkastat bäst i Europa. Men långa kontrakt och bra kassaflöden är inte nog.
– Det måste vara lätt att hyra ut om hyresgästen försvinner. Därför är läget viktigt.
Han har några tumregler vid förvärv.
– Om man tar det söderifrån ska våra logistikfastigheter ligga i Malmö-Helsingborg-Köpenhamn, Längs E4-an via Jönköping och upp till Örebro. Storstockholm är mycket viktigt med sin stora och växande befolkning. I Västsverige finns vi främst i Göteborg-Borås, som vi ur logistiksynpunkt ser som en enda region. Det är också främst här vi vill växa. Vi säljer heller aldrig i något på de orter där vi vill vara.
– Norr om en linje Uppsala-Karlstad har vi ingen plattform att växa från. Men skulle det dyka upp enstaka projekt där så tittar vi på dem.

Rutger Arnhults ägande i svenska logistikfastigheter

Klövern
Rutger Arnhult är vd och tredje största aktieägare i Klövern med sammanlagt 18,2 miljoner aktier (ca 10 % av stamaktierna). Bolaget är främst intiktat på handels- och kontorslokaler, men har under 2013 gjort ett antal uppköp inom logistikfastigheter. Sammanlagt finns ca 400 fastigheter i beståndet med en sammanlagt yta på 2 624 000 kvm och sammanlagt värde på ca 24,1 miljarder SEK.
Corem
Rutger Arnhult var fram till 2011 vd i Corem Property Group med ca 130 fastigheter värda ca 6,4 miljerder SEK. Den totala ytan är drygt 900 000 kvm, varav omkring 600 000 kvm är logistikytor. Han är fortfarande styrelseordförande i Corem och största aktieägare med 36.3 % av kapitalet. Corem är också Klöverns största ägare med knappt 20 %.
Tribona
Logistikfastighetsbolaget Tribona är Nordens största ägare av logistikfastigheter med totalt 21 fastigheter i Sverige och en i Danmark, med en sammanlagd yta på drygt 700 000 km. Klövern är största ägare i Tribona med ca 30 procent av aktierna.
Sagax
AB Sagax äger kommersiella fastigheter inom lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet uppgick vid årsskiftet till ca 140 fastigheter med total yta på drygt 1,3 miljoner kvm. Rutger Arnhult är näst största aktieägare med 11,9 % av aktiekapitalet. Han har dock ingen aktiv roll i styrelsearbetet.
Samtliga fyra bolag är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap

Vill lära känna Tribona

Sagax, där Rutger Arnhult tidigare var störste ägare, har logistikfastigheter i Stockholmsområdet och Skåne, men också i Helsingfors.
– I Sagax har jag ingen styrelseplats, utan vi är en passiv ägare.
Förra året gick Rutger Arnhult däremot in som stor ägare i det renodlade logistikfastighetsbolaget Tribona, fd NRP, som äger över 600 000 kvm logistikytor och som i höstas är noterat på Stockholmsbörsen.
– Det startades ju av norska investerare som vill satsa på svenska logistikfastigheter, så Stockholmsbörsen är en lämpligare handelsplats.
Idag äger han 29,8 procent i Tribona d v s strax under budgränsen.
Men något bud är inte under uppsegling.
– Vi vill lära känna bolaget. De har ett 20-tal stora logistikfastigheter, med stora hyresgäster som ICA, Menigo, Green Cargo och PostNord.
Tribona har sagt att man vill växa från dagens 6 miljarder i fastighetsvärden till 12 miljarder inom de kommande tre åren.
Är det verkligen möjligt med dagens hårda konkurrens om objekten?
– Det var en strategi som sattes innan jag kom in. Jag stödjer den, men det blir tufft att växa så på kort tid. För Corem tog det fem år att växa från 3 till 6 miljarder.
I Köpenhamn har Tribona idag en enda logistikfastighet:
– Där handlar det om att dra sig ur, eller att skaffa tio fastigheter.
Men det vore bra om Tribona breddade sin hyresbas, menar han. Förra året minskade beståndets värde något då ICA köpte ut sitt jättelager i Helsingborg. Tidigare var över hälften av Tribonas bestånd uthyrt till ICA.
– Jag blev faktiskt lättad när ICA köpte förra året. Det är visserligen en utmärkt hyresgäst, understryker han. Men i och med affären minskade uthyrningen till ICA till 35 % av Tribonas samlade logistikytor.

“Tiden får utvisa vad vi gör”
Med dagens korsägande och som största ägare i både Corem och Tribona är den oundvikliga frågan förstås hur han ser på en strukturaffär som i ett slag skulle skapa en riktigt stor svensk spelare inom logistikfastigheter ?
Men dagens ägarbild är inget akut problem, enligt Rutger Arnhult.
– Tribona och Corem behöver inte konkurrera om samma objekt.
I fallet med Vin&Sprits lager i Jordbro hände visserligen det intrikata att fyra bolag med Rutger Arnhult som stor ägare bjöd på samma objekt.
– Men det löste sig, och vill en av Tribonas kunder bygga så blir det givetvis med Tribona som ägare.
– Tiden får utvisa hur vi gör med korsägandet, säger han och ger intrycket av att problemet inte är något som håller honom sömnlös.

Av Gösta Hultén


Läs mer