– Det görs både fler och större fastighetsaffärer inom logistik, marknaden har verkligen exploderat de senaste två åren, säger Amanda Welander. Foto CBRE
Efter att transaktionsvolymerna för logistik legat och puttrat på 2–3 miljarder per år, har volymerna exploderat de senaste två åren. 2017 såldes logistikfastigheter för närmare 19 miljarder i Sverige och 2018 var inte långt efter med 17,6 miljarder SEK. “E-handeln ökar efterfrågan på logistik, det är ett systemskifte som pågår nu” säger CBREs analyschef Amanda Welander.
Ur Intelligent Logistik nummer 1 2019 – vill du läsa mer: prenumerera här!
Historiskt har kontorsfastigheter varit investerarnas absoluta favoritobjekt. Men 2018 pekades industri- och logistiksegmentet för första gången ut som det hetaste, enligt CBREs Investor Intentions Survey 2018.
– Intresset för att köpa logistik är rekordstort, säger Amanda Welander, analyschef på CBRE i Sverige.
Det stora intresset för logistikfastigheter leder till hårda budgivningar och sjunkande direktavkastningskrav (yielder).
– Förra året sjönk yielderna till omkring 4,75 procent för industri och logistik i Sverige. Det är rekordlågt. För kontor låg de stilla under 2018, så logistik skiljer sig från marknaden i övrigt.
Historiskt höga transaktionsvolymer
2017 var ett rekordår för transaktioner inom segmentet industri och logistik i Sverige. Totalt gjordes 89 fastighetsaffärer på totalt närmare 19 miljarder SEK.
2018 började trögt men tog igen rejält på slutet och slutade på 86 affärer värda sammanlagt 17,6 miljarder SEK. Under perioden 2011–2016 låg årsomsättningen på 2–7 miljarder SEK för industri och logistik, enligt CBREs statistik.
– Det har blivit både fler och större fastighetsaffärer inom logistik de senaste två åren, och segmentet växer betydligt snabbare än fastighetsmarknaden i övrigt, säger Amanda Welander.
Under åren 2011-2016 utgjorde logistik och industri 1–4 procent av den totala transaktionsmarknaden, för 2017 och 2018 var siffran 14–15 procent.
– Det är en enorm ökning, marknaden har verkligen exploderat de senaste två åren.
Den främsta förklaringen är e-handelns snabba tillväxt, menar Amanda Welander.
– E-handeln ökar behovet av logistikytor, inte minst av mindre lager i citynära lägen. Det är ett strukturellt skifte av handeln som sker nu och många vill vara med på resan.
Global prisharmonisering
En annan trend Amanda Welander ser för logistikfastigheter är att priserna håller på att harmoniseras globalt i heta logistiklägen.
– Vi ser att yielderna i stora hamnstäder i världen håller på att harmoniseras. Yielderna sjunker generellt för logistik, men priserna för logistikfastigheter i städer som Göteborg börjar närma sig de i t ex Hong Kong.
Det har också börjat viskas om en överhettning av marknaden och en annalkande fastighetskrasch, men än så länge tycker Amanda Welander inte att man ska oroa sig.
– Det brukar byggas betydligt mer på spekulation när marknaden är överhettad, men än så länge är det ganska ovanligt i Sverige. De flesta fastighetsbolag väntar med att bygga tills de har en hyresgäst, vilket tyder på en sund marknad.
Av Hilda Hultén
Ur Intelligent Logistik nummer 1 2019 – vill du läsa mer: prenumerera här!
