– Nordisk logistik har varit undervärderad tidigare, men nu börjar prisbilden närma sig resten av Europa, säger Mikael Söderlundh.
Foto Pangea
Det utländska intresset för svenska logistikfastigheter är rekordstort, och med en svag krona får säljarna bra betalt för sina logistikytor.
– Ur internationellt perspektiv är det relativt billigt med svenska logistikfastigheter, medan svenska utvecklare tycker att de får väldigt bra betalt, säger Mikael Söderlundh, Pangea.
Ur Intelligent Logistik nummer 5 2019 – vill du läsa mer: prenumerera här!
Den utländska investeringsvågen i nordiska logistikfastigheter är här, och det med råge. I slutet av augusti i år hade det sålts kommersiella fastigheter för över 100 miljarder i Sverige. Logistikfastigheter stod för 23 av dessa miljarder, alltså 23 procent av marknaden, mot i snitt 10–15 procent de senaste åren.
– Logistikfastigheter har redan omsatt mer i år än under hela 2018, säger Mikael Söderlundh, analyschef på transaktionsrådgivaren Pangea Property Partners.
Många av storköparna är utländska aktörer, vilket är ett trendbrott. Under det första halvåret 2019 utgjordes 28 procent av de kommersiella fastighetsköpen av utländska aktörer.
– Intresset för Sverige går upp och ned, och just logistiksegmentet har många tidigare betraktat som för litet för att vara riktigt intressant, men nu är vi mitt i en stark internationell investeringsvåg som driver priserna.
| TOPP 6 STÖRSTA AFFÄRERNA INOM LAGER/LOGISTIK (2019 YTD) | ||||
Månad |
Köpare |
Säljare |
Uppskattat pris (Mdkr) |
Objekt |
| Juni | Blackstone | Corem | 4,2 | 30 lager- och logistikanläggningar i södra och mellersta Sverige |
| Februari | Allianz/CBRE GIP | NRP | ~4,0* | 8 logistikfastigheter i Sverige och Danmark |
| April | Prologis | Alecta / Bockasjö | 3,8 | 12 logistikfastigheter huvudsakligen i Stockholm och Göteborg |
| Juli | EQT | Kvalitena | ~0,9** | 21 industri- och logistikfastigheter |
| Juli | Nyfosa | Skånska industrifastigheter | 0,7 | 9 fastigheter huvudsakligen innehållandes lager/logistik i Malmö |
| Mars | Logistri/Pareto | Privat fastighetsbolag | 0,6 | 10 lager- och lättindustrifastigheter i södra och mellersta Sverige |
| Källa: Pangea. | ||||
| *Totalt värde i Sverige och Danmark | ||||
| **Uppskattat värde | Left Side Content Right Side Content |
|||
Stora portföljaffärer
Flera stora portföljförsäljningar av logistik har klubbats igenom under året, varav tre i fyramiljardersklassen. Den första gjordes i februari i år, när NRP sålde åtta logistikfastigheter i Sverige och Danmark till Allianz och CBRE Global Investors, där det totala portföljvärdet uppskattas till cirka fyra miljarder och merparten ligger i Sverige.
– Det är ett intressant samarbete, tyska Allianz är ett av världens största försäkringsbolag och CBRE är en global fondjätte. Det är mig veterligen bolagens första gemensamma affär, men de kan bli en stark duo som vill växa ytterligare i Norden.
I april sålde sedan Bockasjö och Alecta sitt gemensamma logistikbestånd på 13 fastigheter i främst Stockholm och Göteborg för 3,8 miljarder SEK till den fastighetsjätten Prologis.
– Det är väldigt fina fastigheter, i starka lägen och med bra hyresgäster. Yielden för affären bedöms vara rekordlåg för logistik – strax över 4 procent.
I juni sålde Corem en portfölj med 30 lager och logistikanläggningar i södra och mellersta Sverige till den amerikanska fastighetsfonden Blackstone. Enligt Mikael Söderlundh är det den mest uppseendeväckande logistikaffären i år.
– Det var en blandad portfölj med logistik, lager och lättindustri i ganska spridda lägen, så det höga priset förvånade nog många. Det visar på intressanta möjligheter att paketera ihop ganska olika fastigheter och sälja dyrt. Samtidigt är Blackstone kända för att göra bra affärer och är respekterade i branschen, så de har säkert en bra plan för beståndet.
Sjunkande yielder
Enligt Pangeas statistik har direktavkastningskraven (yielderna) för logistikfastigheter sjunkit stadigt från ett snitt på 7,5 procent år 2006 till 4,5 procent idag, och ännu lägre för enstaka fastigheter och portföljer. Men det är inga anmärkningsvärda priser ur globalt perspektiv, menar Mikael Söderlundh.
– Jag skulle säga att nordisk logistik varit undervärderad tidigare, men nu har prisbilden närmat sig den som gäller för logistikfastigheter i bra lägen i resten av Europa. Det gynnar marknaden och gör att fler vågar gå in och utveckla logistikfastigheter här.
Även det asiatiska investerarintresset för Norden växer.
– Det har saknats investeringspengar från Asien tidigare, men nu har både sydkoreanska och japanska investerare börjat leta på allvar och bjuda på fastighetsportföljer i Norden. Exempelvis köpte Mitsubishi Estate en stor kontorsfastighet i Stockholm i somras och även logistikfastigheter finns på radarn.
(Red: Sedan texten publicerades har Blackstone även förvärvat logistik för 622 miljoner av Klövern.)
Av Hilda Hultén
Ur Intelligent Logistik nummer 5 2019 – vill du läsa mer: prenumerera här!
