Vakansgraden sjunker för industri- och logistikfastigheter, och är nu till och med lägre runt storstäderna än för kontor i Stockholm, slår rådgivaren Croisette fast i en färsk rapport. “Det är ganska anmärkningsvärda siffror” säger transaktionschef David Almqvist.
Croisette har kartlagt industrimarknaden i Sverige, med fokus på Storstockholm (inkl. Uppsala), Göteborg (inkl. Borås) och Skåne (inkl. Halmstad). Enligt rapporten, som tittat på bl a vakansgrader, hyresnivåer och avkastningskrav för industri- och logistikfastigheter i regionerna, har marknaden tagit ett stort kliv fram den senaste tiden.
– Det märks att på flera sätt att logistik och lättindustri har blivit ett hetare segment att investera i, och att risken bedöms som lägre än tidigare, säger David Almqvist, co-head of transactions på Croisette och medförfattare till rapporten.
Anmärkningsvärt låga vakanser
Rapporten omfattar totalt 8 400 industri- och logistikfastigheter med sammanlagt 31,6 miljoner kvm yta. Bland annat visar analysen att vakansgraden för industri- och logistikfastigheter totalt sett är 4,3 procent för regionerna. Det är lägre än den senast uppmätta vakansnivån för kontor i Stockholm; 4,5 procent. Vakanserna sjunker också i de flesta kartlagda verksamhetsområdena.
– Vakanssiffrorna är anmärkningsvärda. För tio år sedan låg vakansgraderna för logistik och industrisegmentet på omkring 10–15 procent, medan riktvärdet för kontor varit omkring 5 procent. Vi har följt vakansgraderna för logistik och industri i Stockholm under flera år, och sett att de legat på de här låga nivåerna, men det förvånar nog många att detta även gäller när vi tittar på ett mycket större geografiskt område, säger David Almqvist.
För tio år sedan så låg vakansgraderna för logistik och industri på omkring 10-15 procent
Stigande hyror
Kombinationen sjunkande vakansnivåer och bristen på byggbar mark gör också att hyresnivåerna för nytecknade kontrakt stiger, en trend som syns i alla regioner Croisette tittat på, och inom de flesta av de karlagda verksamhetsområdena.
– För logistik hänger hyresnivån omvänt ihop med byggkostnaderna och avkastningskraven man sätter på ett projekt. Men bygger man på spekulation så har man ju möjlighet att ta ut en bättre hyra om vakansgraderna är lägre och fler hyresgäster är intresserade av samma yta.
Även direkavkastningskraven sjunker, enligt rapporten.
– De ligger på omkring 5,5 procent totalt sett i Stockholmsregionen, medan Göteborg ligger på omkring 6 procent och Malmö något högre. Men det finns inte så mycket byggbar mark som man kan tro i Malmö, så min gissning är att yielderna där kommer att sjunka ännu mer framåt, till samma nivåer som för Göteborg.
Min gissning är att yielderna i Malmö kommer att sjunka ännu mer framåt
Pressas ut från stadskärnan
I samtliga regioner syns en tydlig trend som pressar industri- och logistikfastigheter ut från citykärnan, till fördel för bostäder och kontor.
– Samtidigt ställer konsumenterna allt högre krav på service och tjänster inte minst inom e-handelsleveranser. Det gör att verksamhetsområdena inte kan ligga för långt bort från stadskärnorna. Detta driver fram kluster av verksamhetsområden i kranskommuner till city och i ytterkanten av centralorterna.
Av Hilda Hultén
