Tobias Jonasson är partner på konsultföretaget MYSIGMA och krönikör för Intelligent Logistik. Foto: Hilda Hultén.
Logistikfastigheter är en bransch med fortsatt vind i seglen. Nya lager har poppat upp som svampar de senaste åren, och förra året var ett av de starkaste för logistikbyggen i Sverige någonsin. Även transaktionsmarknaden levererar rekordnivåer med både fler och större fastighetsaffärer. Relativt övriga segmentet är logistik det fastighetssegment som växer snabbast.
Jag har tidigare uttryckt viss frustration över att logistikfastighetsbranschen mest handlar om vilken nytta och värde den kan generera för sina ägare istället för sina kunder. Jag har efterlyst mer spänstiga och kreativa affärsmodeller och erbjudanden – en mer kundvänlig produkt som, till exempel, beaktar alla dimensioner av flexibilitet och inte är begränsad till att tillfredsställa ett utökat ytbehov utan även det omvända. Dessa egenskaper och förmågor blir emellertid obetydliga om inte byggnaden kan uppföras på rätt plats.
Även om byggnadstakten för moderna lager varit rekordhög de senaste åren, så har etableringarna och valet av lokalisering ofta tenderat att bli en halvdan kompromiss drabbad av bristfällig marktillgång. Ett av de kanske tydligaste och mest välkända exemplen på hur tillgången på mark, eller snarare bristen på den, får påverkan, är utvecklingen i Stockholmsregionen. Avsaknad av bra logistikmark söder om huvudstaden, har de senaste åren lett till att stora lager istället poppat upp i de norra delarna. Bland hyresgästerna finns välkända aktörer som Dustin, Lidl och Ericsson. Även om etableringarna över tid har drivit fram en lokal utveckling av transportinfrastrukturen som i viss mån kompenserar för det geografiska handikappet, så förändrar det inte att söder om Stockholm ligger ”närmare kunderna” och är en mer naturlig geografi för lageretableringar.
I egenskap av att vara en stor ägare av exploaterbar mark har kommunerna ett stort ansvar. Kommunernas tilldelning och försäljning av mark har ofta en avgörande inverkan på hur, var och när logistikfastigheter kan byggas. Tyvärr har byråkratisk tungroddhet kombinerat med bristande kunskaper hos förtroendevalda och politiker om logistikens betydelse för näringsliv och samhället i stort direkt påverkan på mark- och planprioriteringar. Konsekvensen blir en marktillgång i osynk med efterfrågan – både vad gäller tid och plats.
Logistiken i dess olika former är blodomloppet i det moderna samhället. Lagrets funktion i logistiksystemet är att skapa tids- och platsnytta genom att tillgängliggöra varor på ett så kostnadseffektivt och miljöeffektivt sätt som möjligt. När logistiken och marktilldelningar för lageretableringar ska hävda sig bland övriga kommunala prioriteringar blir utfallet dock inte alltid det önskvärda. Minskad byråkrati och ökad logistikkunskap lär vara en del av lösningen. Den andra delen handlar om att fastighetsaktörerna behöver göra lagerbyggnaden till en mer lättintegrerad komponent i samhällsplaneringen ifråga om funktion, utrymme och estetik. Till dess får vi nog stå ut med att lagrens lokaliseringar blir en halvdålig kompromiss mellan hyresgästernas faktiska behov och var kommunerna för stunden dristat sig till att avvara byggbar logistikmark.
Tobias Jonasson
