Krönika: Alla tycks vara inbjudna att kalasa på logistikfastighetskakan

Krönika: Alla tycks vara inbjudna att kalasa på logistikfastighetskakan

Fastighetsbolag med exponering mot framför allt detaljhandeln har i olika utsträckning drabbats av e-handelns framfart. Utvecklingen har nu ytterligare eldats på av den rådande pandemin. Vi undviker trängseln i stadskärnorna, i den fysiska butiken och på restaurangen. Även för kontorsfastigheter har det börjat dyka upp en del mörka orosmoln. En tydlig trend är att kontorshyresgästerna väntar sig att andelen hemarbete långsiktigt kommer att öka.

Minskad risk för smittspridning i kombination med ökad tillgång till modern teknik för att skapa så kallad ”närvaro på distans” förväntas leda till att hemarbetet i snitt ökar från en halv dag per vecka innan pandemin till en och halv dag per vecka i pandemins kölvatten.

Om efterfrågan på butiks- och kontorslokaler står inför en osäker eller t o m tynande tillvaro, så verkar efterfrågan på logistikfastigheter stå inför det motsatta. Aldrig någonsin har efterfrågan på nybyggda logistiklokaler varit så hög. Under 2021 har omkring 680 000 kvm nya lager aviserats i Sverige, vilket är det överlägset högsta etableringstalet någonsin. En rekordhög byggtakt som kanske främst förklaras av den snabba omställningen till e-handel. När gamla och nya aktörer växer med sin e-handel växer också behovet av lager- och terminalytor att hantera volymerna på. Ytor som i vissa fall har ersatt behovet av ytor i fysiska butiker.

När en marknad växer öppnas möjligheter för de aktörer som levererar på samma marknad.

Det ger också plats till nya aktörer som vill vara med och dela på kakan. På kort tid har flera nya aktörer dykt upp på logistikfastighetskalaset. En överrepresentation av grabbgäng med rätt kontakter, uppbackade av en större påse pengar. Även befintliga företag i helt andra branscher verkar vilja vara med och dela på fikat. Nyligen aviserade exempelvis modebolaget Odd Molly ett förvärv av fyra logistikfastigheter i Småland, för att kort därefter göra ytterligare förvärv i Borås och Trollhättan. Efter köpet äger Odd Molly totalt 73 000 kvadratmeter logistikytor fördelat på ett antal olika hyresgäster. Köpen påstås bidra till stabila kassaflöden för koncernen och är ett led i Odd Mollys strategiska breddning, med ambitionen att bli en “utmanare på logistikmarknaden”. Även fastighetsaktörer verksamma inom andra inriktningar verkar har fått upp ögonen för logistiken.

Kombinationen lycksökare med tillgång på kapital och till viss del omogna och kanske otåliga beställare riskerar att få konsekvenser långsiktigt

Fler aktörer och ökad konkurrens är såklart bra. Det gäller alla branscher och blir en förutsättning för en sund marknad. Förhoppningen är då att konkurrens leder till en mer tillgänglig och värdeskapande produkt för användaren. För flera år sedan liknade jag logistikbyggnaderna vid gigantiska värdepapper i stål och plåt – en liknelse som jag inte tycker är mindre aktuell idag. Finansieringsfrågan är givetvis helt avgörande. Inte minst med tanke på de resurser som åtgår för att bygga en logistikanläggning på flera tusen kvadratmeter. Tillgången på kapital är i sin tur kopplad till att investeringen kan förväntas ge en rimlig avkastning. Så långt är allt glasklart. Det som däremot gör mig förundrad eller kanske snarare bekymrad är hur låga trösklarna verkar vara för att bli en leverantör av logistikfastigheter. Rimligtvis borde det krävas mer än att bara finansiera anläggningen och signa ett hyresavtal? Hur säkerställer man funktion och nytta för hyresgästerna över tid? Hur kommer behovet att utvecklas? Hur säkerställer vi en aktiv och kontinuerlig utveckling av vår produkt? Hur möter vi upp användaren med logistikkompetens?

 

Kombinationen lycksökare med tillgång på kapital och till viss del omogna och kanske otåliga beställare riskerar att få konsekvenser långsiktigt. Att alla tycks vara inbjudna till kalaset känns riskfyllt. Hur relationerna mellan hyresgäster och fastighetsägare har utvecklats för butikslokaler på senare år kanske kan ge en föraning om vad som komma skall? En produkt och behov i osynk, med missnöjda hyresgäster inlåsta i långa hyresavtal.

 

Tobias Jonasson

Logistikkrönikör samt vd och koncernchef på Insitepart

 

 

 

 


Läs mer