Tror på underjordisk logistik

november 7, 2017 E-HANDEL , FASTIGHETER , LAGER , LOGISTIK
Tror på underjordisk logistik

Skanskas första kubiklager i Orrekulla såldes i somras till Corem. Foto: Skanska

Det råder stor brist på mark för citynära logistik. Henrik Ahnström på Skanska tror på mer underjordisk logistik i städerna i framtiden. – Vi måste hitta ytor och möjligheter där de inte finns idag, säger han.

Våra allt tätare städer är i skriande behov av mikrolager, samlastningscentraler och intermodala hubbar i citylägen för att säkra städernas varuförsörjning. I Stockholm är bristen på citynära logistikmark stor, men globalt är markbristen i städer är ett ännu större problem.

– Det som styr vad som byggs är främst efterfrågan men också tillgång på mark. Att det byggs så lite logistik i städerna beror nog framförallt på att städerna inte vill ha det där, säger Henrik Ahnström, uthyrningsansvarig för logistik på Skanska Fastigheter.

Enligt honom handlar det om att skapa möjligheter där de inte finns idag.

– Jag var i Washington för ett par veckor sedan och är finns det ingen mark alls att bygga på. Där köper fastighetsbolag en motorväg av den amerikanska staten, sedan däckar de över och bygger kontorsfastigheter och till sist hyr de  ut motorvägen  gratis till staten. Man skapar alltså mark som inte finns.

I Stockholm bygger Skanska just nu en bussdepå som delvis ligger under mark, berättar han.

– Varför skulle vi inte kunna göra samma sak och bygga “fulfilment centers” för logistik under fastigheter och “grunda” med logistiken?

I takt med utvecklingen mot självkörande bilar och färre personbilar finns det möjlighet att utnyttja befintliga parkeringsgarage till logistik istället, menar Henrik Ahnström.

– Vi måste föreställa oss  det vi inte ser nu och skapa möjligheter. Det är min syn på det.

En utmaning för fastighetsbranschen är att möta e-handelns behov av citynära, moderna men framförallt flexibla lokaler.

– Det är lite roligt när man  pratar med e-handlare. Alla har olika svar på vad som är viktigast. En tycker att läget inte spelar någon roll, en annan säger att logistikläget är helt avgörande. En tredje tycker att tredjepartlogistik är den bästa lösningen och nästa tycker att tredjepartlogistik dödar verksamheten. Det enda som alla verkligen har gemensamt är att de söker flexibilitet.

Henrik Ahnström ligger till stor del bakom det koncept Skanska kallar för kubiklager, logistikfastigheter i citynära lägen för flera hyresgäster och med kortare hyreskontrakt – tre år istället för tio som är branschnorm.

Det första kubiklagret bygdes i Orrekulla i Göteborg. Det är 13 000 kvm stort och fullt uthyrt till Tamro, Frode Laursen och Onemed Sverige. Intresset har varit stort från fastighetsbranschen och i somras såldes lagret till Corem.

– Vi fick mer betalt än vad vi hade väntat oss.

Skanskas andra kubiklager på 19 500 kvm byggs just nu färdigt i Norra hamnen i Malmö. De första hyresgästerna flyttade in i somras och i vår flyttar även Stena Line in.

– Bankerna värderar hyresgästerna när de riskbedömer logistikfastigheter, och med det synsättet blir den här typen av spekulationsbyggda lager med korta kontrakt högriskprojekt. Men enligt Henrik Ahnström innebär konceptet snarare lägre risk än för ett lager som är byggt för en specifik kund.

– Det kommer alltid att finnas kunder som är beredda att betala lite mer i hyra för flexibla lokaler med kortare kontrakt.

– Det kommer alltid att finnas kunder som är beredda att betala lite mer i hyra för flexibla lokaler med kortare kontrakt, säger Henrik Ahnström. Foto: Skanska.

E-handelns behov av flexibilitet och oförmåga att förutsäga framtida volymer har lett till att många e-handlare väljer att lägga logistiken hos tredjepartslogistiker. För att skapa verkligt effektiv tredjepartslogistik för e-handeln måste flera kunders varor köras i samma system. Det behövs också ökad automation, menar Henrik Ahnström. Men idag finns ingen naturlig aktör på marknaden för att göra en sådan satsning.

– Korta kontraktstider gör att volymerna är svåra att förutsäga. TPL-branschen är väldigt konservativ och vågar inte ta investeringskostnaden för automation. Men den som vågar utmana marknaden och automatisera tredjepartlogistiken kommer att vinna i längden.

Henrik Ahnström hade gärna byggt konceptfastigheter med hög automationsgrad.

– Men det ligger för långt ifrån vad Skanska ska hålla på med. Vi är ingen långsiktig fastighetsförvaltare, vi bygger för att sälja, och den enda aktören som är intresserad av att köpa en sådan fastighet är Catena. Man kan inte bygga för en enda potentiell köpare.

Automation och anpassning innebär också en ökad risk, menar han.

– Logistikfastigheter är i grunden transaktionsvaror. Ju mer specialiserad och nischad en logistikfastighet är desto svårare blir det att få finansering till den.

 

 


Related articles

0 Comments

No Comments Yet!

You can be first to comment this post!

Leave a Reply